의정부변호사 부동산소송전문상담 법률센터 오픈

1. 명도소송, 인도소송, 철거 및 인도소송 /  집행관에 의한 강제집행

      가. 계약해지 사유(차임연체, 계약기간만료 등)

           (1) 임차인이 월차임을 2기분(주택), 3기분(상가)를 연체하였고,  
                 임대인이 즉시 임차인에게  계약해지통지를 하였으나 임차인이 부동산을 인도하여
                 주지 아니하였을 때,
           (2)  계약기간이 만료 되었으나 부동산(주택, 상가, 토지 등)을 인도하여 주지 않았을 때,
                 단, 임대인이 계약만료 1개월 이전까지 계약갱신을 거절하겠다는 사유를 통지하고,
                  임차인이 이를 도달 받았음에도 임차인이 부동산을 인도하여 주지 않을 때,
                  위 통지를 하지 않으면 임대차계약은 묵시적으로 갱신(갱신기간: 주택 2년, 상가는 1년)
                  되어집니다. 

 
     나. 명도소송 접수 법원 :  부동산(임대차목적물을 관할하는 법원)을 관할하는 법원

     다. 점유이전금지가처분신청 및 가처분집행(집행관)은 필수

                   : 부동산을 점유하는 자가 명확한 경우에는 명도소송소장 접수와 동시에
                      점유이전금지가처 분신청서 접수하고 가처분결정을 받아 부동산을
                      관할하는 집행관사무소에 집행신청서를 접수합니다.

                      부동산 점유자가 임차인 이외에 제3자가 있다면 먼저 제3자의 이름정도만 확인한
                      상태에서 임차인과 제3자를 채무자로 하여 점유이전금지가처분신청을 하고
                      결정을 받아 가처분집행을 한 후, 명도소송송장을 접수합니다.

                      특히 집행관의 가처분집행 결과, 전혀 확인되지 않던 제3자가 확인 되어진다면 
                      그를 상대로 별도의 점유이전가처분신청, 결정 후 집행을 한다음 임차인과 제3자들을
                      피고로 하여 명도소송을 제기하여야 합니다.
 
                      가처분신청과 집행관의 가처분집행 후 명도소송소장을 진행하는 이유는 명도소송은 
                      이후에 알게된 점유자에 대하여 당사자로 추가할 수 없고, 별도의 명도소송소장을 
                       접수하여 진행해야 하기 때문에 예상치 못한 소송기간의 발생, 추가적인 소송비용이 
                      발생하기 때문입니다.         

        다. 명도소송 판결 및 가집행
 
                   명도소송 승소판결을 받은 임대인은 판결문  상의 점유자들(임차인, 제3자 등)에 대하여
                   피고들이 판결정본을 송달 받은 다음날 가집행에 기한 인도집행을 신청할 수 있습니다.

                  즉, 피고들이 판결문을 송달 받고, 2주가 지나 판결이 확정되지 않더라도 인도집행을
                  할 수 있다는 것입니다.

                   만일 피고들이 판결에 불복하여 항소를 하더라도 별도의 임대인의 가집행신청을 정지
                   시킬 수 있는 강제집행정지결정을 받지 못한다면,.,,,,,,,피고들은 강제집행을 당한 
                   상태에서 항소심을 진행하게 되는 소송의 이익이 없게 되는 것입니다.